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農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的使用管制

日期：2021/7/12 Click：1061

使用管制主要指：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。

使用管制主要是指農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地，城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

從規(guī)定用途來看，居住、商業(yè)、事務、工業(yè)等用途對土地位置等的要求不同，相反，在土地位置等一定的情況下，規(guī)定用途(例如商業(yè)、事務、居住、工業(yè)或綠化)對地價有很大影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊外特別明顯:城市發(fā)展使郊外部分農(nóng)地適合轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地，政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有農(nóng)業(yè)用途，地價必然較低，但允許轉(zhuǎn)變用途，地價大幅上漲。(變性)

容積率的高低對地價也有很大影響，評價時必須明確容積率的正確內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計入容積率。實際上，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。在重新交付轉(zhuǎn)讓金等費用方面，地方政府規(guī)定地下建筑面積不重新交付，或者只按地上建筑面積轉(zhuǎn)讓金水平等費用水平的一定比例(例如1/3)重新交付。這些規(guī)定對地價有很大影響。

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